见到何嘉欣时，她正和几位街坊聊天，“小区现在美观了不少，楼上、楼下很多邻居重新搬回来住呢。”
何嘉欣是佛山市南海区大沥镇嘉怡社区怡富广场小区的老住户，2021年底，她和邻居收到一份“大礼”——怡富广场小区作为大沥镇老旧小区改造的首批试点正式完工，他们住上了“新小区”。
城镇老旧小区改造是佛山市“十大民生实事”之一，也是南海区开展“我为群众办实事”实践活动的重要内容之一。根据《佛山市南海区“十四五”期间城镇老旧小区改造规划方案》，“十四五”期间，南海全区规划老旧小区改造不少于5.8万户，平均每年改造规模约1.16万户。
作为广佛交界的专业重镇，大沥明白老旧小区改造意义重大。2020年伊始，大沥迅速制定了《大沥镇推进城镇老旧小区改造工作实施方案》，并决定于2020—2024年期间改造老旧小区49个，涉及改造居民共18477户。
如今，大沥镇老旧小区改造首批试点的4个小区已全面完工，包括何嘉欣在内的4441户居民住上了焕然一新的小区，而第二批改造的7个社区4122户家庭也已完成进度的80%。夕阳西下，在改造后的小区门口，居民们满脸笑意。
成效喜人
环境好了，设施新了居民笑了
怡富广场小区建于20世纪90年代，至今已超过30年历史，由于地处广佛交界，曾居住着不少广州人，就在该小区10分钟步行距离内，有公交车可直达广州。这里常住和流动人口有近3000人，小区内还有不少餐饮店，外来人员和车辆很多，环境脏乱差，曾严重影响小区居民的生活质量。
“小区楼下的快餐店每天都有很多外卖骑手在等餐，订单多的时候，打印纸都能排出十几米。”何嘉欣说到，当时小区楼下的垃圾桶经常堆满外卖饭盒，一到夏天特别招惹蚊虫。
摆在社区干部面前的是怡富广场改造的两大难点：一是影响环境的餐饮店，二是违建的户主。大沥镇嘉怡社区党委书记、居委会主任冯桂贞明白，不破除这两大难题，该小区的改造就无法实现。
“我们和镇里的干部一起，兵分几路，走家串户去宣讲、去解答，去争取群众的支持。”2020年12月，冯桂贞收到上级指令，她负责的嘉怡社区有名雅花园、嘉乐花园、丽新怡苑和怡富广场等4个小区要进行老旧小区改造，这既是大沥镇的试点，也是南海区的试点。
2021年2月，怡富广场小区正式开工改造，冯桂贞带着社区干部、党员志愿者、楼长、社工走进一个个居民家中、商户店铺中，她说：“要让大家知道小区将怎么改，居民需要怎么配合，比如门口修路时人和车辆都无法通过，这时就需要居民理解了。”
“小区楼下出租的餐饮店，我们还是希望能搬尽搬，小区里面开餐饮本身也是不太安全的。”冯桂贞和同事们一边严格加强对餐饮店的卫生管理，一边帮租户们找更适合进行餐饮经营的地方。
解决好餐饮店，就要解决小区平层处的违建。“你看这个房间，它足足占了30多平方米，房主活活隔出一个客厅来，把消防通道也占用了。”嘉怡社区干部周国行拿出一张照片，上面清晰记录着改造前怡富广场小区违建的严重程度，近20户居民存在占用公共用地、消防通道等情况。“一楼的违建不解决，整栋楼的外立面改造都无法进行。”周国行说。
违建的房主并不太能理解，“为什么小区改造要拆我家的房子?”居民王楠(化名)就是其中一个，他2006年从上一任房主那里买下这个套间，“当时房主说得很清楚，他建好的地方都是卖给我的，是按目前的大小来算钱的。”王楠情绪激动，社区干部只好继续做工作。
“我们找到了当初的建筑图纸给王先生看，房产证上的位置就是当初建房的位置，这个必须严格按照设计图纸来操作。”社区干部的意见也得到了小区居民的认同，不少居民也苦于公共空间被占用，“带个孩子在小区走走都不行”。
就这样持之以恒地讲道理、摆事实，最终怡富广场小区内涉及违建的几户人家都同意了整改，腾挪出公共用地。
“院子修好了，公共空间变大了，环境变样了，你看现在还正在安装智感安防系统呢!”3月8日，何嘉欣指着门口正在安装的智感安防系统，对小区未来的管理更有信心了。此外，怡富广场小区还进行了外立面刷新、停车位划分和绿化升级。
就在前不久，佛山市老旧小区改造考评中，怡富广场小区的改造项目效果位居全市第二。
创新方式
探索建立施工单位“预选库”
“十四五”期间，佛山市、南海区下达大沥镇的老旧小区改造任务为18477户，分批次于“十四五”期末完成，其中2020年改造任务为4441户，涉及嘉怡社区名雅花园、嘉乐花园、丽新怡苑和怡富广场，投资金额1.3亿;2021年改造任务为4122户，涉及7个社区，投资金额2亿;2022年改造任务为4732户，涉及4个社区，投资金额约2亿。改造内容包括房屋结构的改造加固、外立面改造、小区道路整治、给排水设施改造、燃气设施改造、绿化与景观风貌改造等。
为切实推进老旧小区改造工作，大沥镇制定了《大沥镇推进城镇老旧小区改造工作实施方案》，成立了大沥镇美好环境与幸福生活共同缔造行动暨老旧小区改造工作领导小组，组建了13个工作组，通过建立施工单位预选库和预算审核后置的创新方式，大大缩减了招投标等前期流程，顺利完成了2020年和2021年改造项目。
“现在我们小区全部通了燃气，小区里的儿童乐园也建好了，真的有一种住新家的感觉!”2022年2月底，嘉怡社区另一个老旧小区改造试点——嘉乐花园小区改造工程也全部完成，一位小区居民买菜回来，抬头看着一栋栋整洁的楼房时，兴奋地说。
嘉乐花园小区同样是20世纪90年代的建筑，吴荣贵是这里的第一批住户。“我1995年就住进来了，当时这里是整个黄岐片区最好的楼盘。”吴荣贵说道，20多年过去，他们的小区逐渐老化落后，“不仅仅是停车位不够了，连天然气也没法通进来。”
通燃气是嘉乐花园小区改造的最后一步，此前，该小区要完成房屋外立面、小区公共区域、地下管网的改造，可以说时间紧、任务重。这是大沥首批4个老旧小区改造都面临的情况，“要快!”
2020年12月4日，大沥镇完成了首批4个老旧小区改造项目施工图设计并向社会公开;12月16日，通过公开招标形式建立了大沥镇老旧小区改造项目施工企业库;12月17日，通过摇珠方式在预选库中确定4个老旧小区改造项目施工单位，并签订了施工合同;12月24日在中介超市选取监理单位并签订监理合同，同时，签发开工令;12月25日4个老旧小区改造项目进场开工，顺利完成了上级下达的开工任务。
从设计到开工，大沥只用了不到1个月时间，创新工作方法是老旧小区改造的关键。
“按照以往的惯例，每个老旧小区改造都要分别进行招标、申报等一系列流程，时间没有3—5个月完不成。”大沥镇城建办工作人员庞亚杰介绍，为了合理安排交叉作业、减少重复施工，大沥镇多部门共同建立施工协同机制，确保地下“一次开挖”、工程“一体施工”、验收“一同开展”，最大限度减少对群众生活的影响。
“这些老旧小区均建成于2000年之前，工程基础档案资料不全，技术数据信息缺失，客观上无法在短时间内准确编制完成工程造价预算审核资料。”庞亚杰说，鉴于工程造价预算审核工作的时间节点难以准确把握，需视第三方审核机构工作情况而定，对推进后续工作造成了一定制约和影响。
因此，大沥镇提出“预算审核程序后置”的创新做法，即在报镇(街道)班子会议研究同意后，在控制总体资金规模下，将工程造价预算审核程序后置，优先保障工程招投标和开工时间节点，最终根据预算审核结果和实际工程量进行结算。这样，既能腾出时间让施工单位早日进场开展工作，又能腾出空间与居民充分沟通，进一步协商确定详细的改造内容、工艺、做法、施工组织方案等具体性工作，减少工程变更，提升工作效率，达到共谋、共建、共享的效果。
同时，大沥还建立了施工单位“预选库”，通过摇珠确定施工单位，大大压减选取流程时间，并为后续其它老旧小区改造项目的高效开展提供了借鉴经验。这一做法大大缩短了老旧小区改造的前期准备时间，后被南海在全区推广。
渐成共识
从“要我改”到“我要改”
老旧小区改造的关键是群众满意，大沥坚持“共同缔造”理念，将居民的思想从原来的“要我改”变为“我要改”。
“我们利用社区党建、驻点直联、购买第三方社工服务、小区物管等方式，充分征询改造区域居民意见，主动解读政策措施，向群众讲解老旧小区改造对居民的好处和实惠，引导民意、凝聚共识，增强居民支持改造、参与改造的主动性。”冯桂贞总结了老旧小区改造的核心：用心用情办实事，群众支持好办事。
另一方面，嘉怡社区还继续完善社区党群服务中心综合服务功能，利用大沥“城市更新面对面”、居民议事厅等宣传平台，搭建沟通议事机制，鼓励群众为老旧小区改造建言献策，出工出力。
“以前小区里铺设的水泥路都坏了，小孩子走路都容易摔倒。”吴荣贵说道，施工方建议该小区铺设新型沥青路，这既方便打扫也更加耐用，但一开始并不是所有居民都接受这种做法。
有的居民认为沥青路味道太重，有的感觉沥青路不美观，有的怕沥青路更加不好打理。为了争取居民的支持，冯桂贞联合大沥镇有关部门、施工方一起召开了居民代表大会，会上一一将居民的担忧解释清楚，也征求了居民的意见，尽量在保证施工质量的前提下满足居民的要求。“这样的会每周都会开一次，要向居民实时报告施工进度。”冯桂贞说。
按照《大沥镇推进城镇老旧小区改造工作实施方案》，老旧小区改造主要包括基础类、完善类、提升类等三大类，其中包括市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯，公共服务设施配套建设及其智慧化改造等。
“看到这个施工方案，我们知道真的是为了把我们小区建设好，肯定全力支持。”吴荣贵说。而后，名雅花园、嘉乐花园、丽新怡苑和怡富广场等4个小区的居民几乎100%都支持老旧小区改造，不仅支持改造，更主动改造，帮助施工人员运物资。而居住环境变好了，居民关系也变“熟”了。
2021年1月12日，大沥镇组织老旧小区改造相关部门及相关城市社区召开大沥镇第二批老旧小区改造计划协调会，确定大沥镇第二批老旧小区改造计划为4122户，涉及大沥片区沥雄社区、沥苑社区、沥南社区、沥兴社区合计2776户;盐步片区六村社区、华夏社区、直街社区合计1346户。
“我们支持改造!”这场会议上社区居民都纷纷表态。
截至目前，大沥镇第二批老旧小区改造计划已完成80%，除六村社区项目涉及危房加固补强外，其余6个社区项目预计在2022年3月底前可完工。
■聚焦
抓落实办实事
大沥镇5年将改造老旧小区49个涉及居民18477户
老旧小区改造迎来新高潮。2020—2024年，大沥镇将改造老旧小区共49个，涉及改造的居民共18477户，为大沥城市更新、商贸转型打下基础。
3月7日，佛山市召开镇街党(工)委书记座谈会，市委书记郑轲指出，镇街是领导改革发展的“指挥所”、推进工作落实的“针线头”、服务人民群众的“门市部”、化解社会矛盾的“过滤器”、深化基层治理的“结合点”、加强基层党建的“支撑杆”，做好镇街工作对全市经济社会发展意义重大。老旧小区改造就是镇街工作中为群众办实事的关键。
大沥镇党委政府充分认识老旧小区改造的重大意义，抓好落实，做好统筹谋划，制定《大沥镇推进城镇老旧小区改造工作实施方案》，调动各方面资源抓好组织实施，建立部门协同推进、密切配合、齐抓共管的城镇老旧小区改造工作机制。
大沥镇按照“既尽力而为、又量力而行”的原则，区分缓急经重，在财力预算、群众意愿调查等基础上，明确改造小区现状问题、改造内容、责任分工等。目前，大沥镇老旧小区改造首批试点的4个小区已全面完工，4441户居民住上了新小区。第二批老旧小区改造计划为4122户，目前已推进80%。
在大沥老旧小区改造过程中，为满足居民安全需要和基本生活需求，该镇开展了市政配套基础设施改造提升和小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修工作。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整(入地)等。
而为满足居民生活便利需要和改善型生活需求，大沥围绕环境及配套设施改造、小区内建筑节能改造、楼栋加装电梯等工程，做好“绣花功”和提前量。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库(场)、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
与此同时，大沥还要丰富社区服务供给、提升居民生活品质，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
接下来，大沥还将根据每年改造目标任务要求，倒排工期，细化时序进度要求，有序开展城镇老旧小区改造立项、招标、设计和施工等工作。
